Как выгодно инвестировать в недвижимость? (Для начинающих)

Как выгодно инвестировать в
недвижимость?

Инвестиции в недвижимость

Рентная доходность

4-12%

Надежность

Высокая

Ликвидность

Низкая

Только цифры, без эмоций

Самая большая и самая частая ошибка при инвестировании в недвижимость – это полагаться на свои предубеждения или на опыт одного или двух человек, который никак не способен отобразить реальное положение дел. 

Мы будем рассматривать параметр за параметром для того, чтобы определить как повысить пассивный, ежемесячный доход от недвижимости.

1. Инвестиции в жилую недвижимость

46 % россиян считают жилую недвижимость лучшей инвестицией. Поэтому в первую очередь разберем основные факторы, которые влияют на доходность квартир.

Самое главное – данные для расчетов, мы возьмем с irn.ru. Данный портал собирает информацию по рынку недвижимости Москвы более 20 лет. Тенденции по регионам во всей стране схожи с Москвой. Конечно, цены сильно разнятся, но для понимания обшей картины этого будет достаточно.

В заключение, необходимо добавить, что графики рассчитаны без учета налогов и расходов на поддержание состояния помещения.

Количество комнат.

Помимо падения доходности квартир с увеличением комнат хочется отметить, что сдать трешку будет значительно сложнее в сравнении с однушкой.

Инвестиции в жилую недвижимость (комнаты)

Площадь квартиры

Во-первых, на графике не принимается в расчет, что 20 кв. м. в каждой квартире не облагаются налогом на недвижимость. Например, если сдавать студию площадью 25 кв. м. то налог будет с оставшихся 5 кв.м. 

Во-вторых, Коммунальные платежи за отопление и вывоз мусора уменьшаются, что также дополнительно увеличивает доходность маленьких квартир.

Инвестиции в жилую недвижимость (площадь)

Престижность района

Воспользуемся тепловой картой от Яндекс.Недвижимости. Элитные квартиры в престижных районах приносят значительно меньшую доходность, и у этого феномена есть объяснение.

Состоятельные люди предпочитают покупать, а не арендовать недвижимость. В первую очередь, чтобы сделать свой ремонт и не зависеть от планов арендодателя. Поэтому дорогие квартиры плохо подходят для арендного бизнеса.

Доходность элитной недвижимости

Ремонт

К сожалению, собрать качественную выборку, чтобы определить взаимосвязь между стоимостью ремонта и рентным доходом, сложно.  Из-за размытости понятия «качественный» и отсутствия достоверных данных мы пропустим этот показатель.

Тем не менее, косвенно ориентироваться можно на сетевые отели. Они оптимизируют все расходы и используют, в первую очередь, дешевые, ремонтопригодные решения. Обои под покраску, для быстрого восстановления, простая мебель и единый стиль.

В итоге, главное правило – это соответствие класса жилья и ремонта.

2. Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Стоимость недвижимости за границей

Во первых, покупка недвижимости за границей только для обеспеченных людей. Однокомнатная квартира в Берлине будет стоить около 160 000 € или 11,5 миллионов рублей. Тем не менее, многие россияне инвестируют в зарубежные квадратные метры.

Основные причины:

– Во-первых, защита от девальвации рубля.
– Во-вторых, вид на жительство (для Греции инвестиции от 250 000 €).
– В-третьих, доступная ипотека (1,85 % – средняя ставка в Германии).
– В-четвертых, экономическая, политическая стабильность.

К сожалению, стоимость квартиры не единственная проблема, с которой столкнутся инвесторы. Незнание законов, незнание рыночных цен, языковой барьер, ну и конечно же, армия мошенников, которые «помогут» выбрать квартиру. Вы сильно сократите шанс плохой сделки, если будете следовать рекомендациям.

Первый объект – некоммерческая недвижимость. Даже если вы компетентны в выборе офисов или «street retail», локальные особенности рынка сведут опыт к 0. Знайте местную среду и законодательные ограничения на профессиональном уровне перед покупкой.

Массовый сегмент. Во-первых, однокомнатные квартиры, студии в среднеценовом сегменте дают широкий выбор и легкость в сравнении с аналогичными предложениями.

Во-вторых, купить по завышенной цене будет значительно сложнее.

В-третьих ликвидность таких апартаментов позволит всегда выйти из инвестиций с минимальными потерями.

– Правило 6 месяцев. Хорошие предложения продаются быстро, сразу отсейте все объявления старше полугода, сэкономите время.

– Популярные новостройки. Позвольте местным жителям помочь вам выбрать квартиру. Динамика продаж в строящихся домах – отличный индикатор качества как жилого комплекса, так и района.

– Синица в руках. Вам предложили невероятно выгодную сделку, которая вот-вот сорвется, надо только успеть? Откажитесь. В 99 % сохраните деньги. Единственное исключение, если вы специалист в этой области и отчетливо представляете, что делаете.

– Время и деньги. Покупка дома или апартаментов в экзотических странах – очень красивая идея, но расходы времени и денег на перелеты, сведет на нет всю доходность.

Интересно, что из Москвы до Сочи и до Берлина стоимость перелета примерно одинакова, а качество недвижимости разное.

– Другой взгляд. Совет эксперта (агенства) поможет, прежде всего, на двух этапах покупки недвижимости.

1. Во-первых, опередить направление поисков. Обидно потратить время на подбор объекта в каком-то городе или стране, а потом узнать нюансы, которые делают покупку бессмысленной.

2. Во-вторых это дополнительное мнение специалиста по уже выбранной недвижимости. Конечно, полностью доверять нельзя, но это хороший способ сверить взгляды на преимущества и недостатки.

3. Инвестиции в Коммерческую недвижимость

Доходность объектов с федеральным арендатором в виде «Магнита» или «Пятерочки» 8–11% годовых.

Хорошей практикой считается ежегодное повышение арендных платежей на уровень инфляции. Также нормой считается информирование о не продлении контракта за 6 месяцев.

Вероятность совершить ошибку при покупке объекта с арендатором ниже. Поэтому именно это вариант будет рассмотрен. В обязательном порядке начать надо с оценки следующих факторов.

Объект

– Трафик. Самый надежный из способов для оценки— самостоятельный подсчет. Например, оставьте автомобиль с включенным видеорегистратором и самостоятельно посчитайте количество проходящих людей по записи. Данные нужны за несколько дней в будни и выходные.
– Юридическая чистота (нанимаем юриста).
– Все существующие ограничения, в том числе на наружную рекламу. Например, объекты культурного наследия имеет много ограничений.
– Водоснабжение, вентиляция, канализация, наличие санузла, электрика (мощность).
– Расходы на налоги и коммунальные услуги за прошлые месяцы (особенно отопление).
– Собственник продолжительное время владеет объектом (от 5 лет).
– Ступени – чем их больше, тем меньше трафик.
– Парковка.

Окружение

– Перекрытия видимости объекта летом кронами деревьев, кустами.
– Дорожное покрытие, появятся ли лужи или другие ограничения для входа в помещение.
– Планы развития района, перенос остановок общественного транспорта, будущие стройки. Например, если рядом с вами построят школу, возникнут ограничения на торговлю алкоголем.
– Конкурирующие помещения поблизости, крупные торговые центры.
– Плотность жилой застройки, потенциальное количество клиентов.

Арендатор

– Арендатор более 3 лет снимает помещение.
– Соотношение арендных платежей к выручке (менее 10 % для торговли).
– Договор аренды (индексация, условия расторжения, ограничения, сроки оплаты, неустойки).
– Судебные тяжбы арендатора, задолженности перед поставщиками, задержки зарплаты персоналу, кредитная нагрузка, проблемы с налоговой.
– Проверка собственника организации и его ближайших родственников, а также компании, которые им принадлежат. Обязательно проверяем на наличие судебных споров и долгов.

Конечно, доходность коммерческой недвижимости выше в сравнении с жилой. В первую очередь из-за сложности оценки и проверки, плохой ликвидности и маленького выбора. Приготовьтесь хорошо потрудиться перед покупкой.

4. Инвестиции в фонды недвижимости.

Что такое REIT?

REIT, или инвестиционные фонды недвижимости, – это компании, которые владеют недвижимостью. Доход полученный от активов делится между инвесторами. Эти компании должны соответствовать ряду требований, чтобы претендовать на статус REIT. Большинство из них торгуются на крупных фондовых биржах и доступны для инвесторов из России.

В первую очередь, REIT позволяют инвестировать в недвижимость так же, как в другие ценные бумаги. (Покупка на бирже) Большинство REIT работают по простой бизнес-модели. Они покупают объект и сдают в аренду, полученный доход выплачивается акционерам в виде дивидендов.

REIT должны выплачивать акционерам не менее 90 процентов своего дохода, а большинство выплачивают 100 процентов.

Кто вкладывает в REIT?

В первую очередь частные лица. Более 80 миллионов американцев являются инвесторами в акции REIT. 

REIT всех типов вместе владеют недвижимостью более чем на 3 триллиона долларов США. Разберем основные преимущества и недостатки.

Преимущества

Иностранный актив
REIT – это в первую очередь инвестиции в зарубежную недвижимость, которые защищают от девальвации рубля и проблем в экономике РФ.

Ликвидность
Торговля REIT происходит на бирже, и в любой рабочий день можно купить и продать необходимое количество ценных бумаг. При этом вы всегда можете сделать это по рыночной цене без потери стоимости.

Делимость
Если вы владеете квартирой и вам потребовалась часть инвестированных в нее денег, то придется продать весь объект недвижимости. REIT можно продать всего на несколько сотен долларов, оставив основную часть капитала инвестированной.

Диверсификация
Во-первых, даже с суммой в 10 000 $ вы можете владеть долями в тысячах объектах недвижимости в разных странах.

Во-вторых, возможность купить ETF на данные ценные бумаги делает диверсификацию максимально простой и эффективной.

Низкая стоимость входа
Если для американцев есть смысл инвестировать от 100 долларов в REIT. К сожалению, для граждан России рекомендуется начинать с 25 000 $. В первую очередь из-за высоких комиссий брокера. При меньших суммах комиссии будут ощутимо сокращать прибыль.

Страховка 500 000 $
Счета американских брокеров, включая иностранных граждан, застрахованы в соответствии с (Securities Investor Protection Act of 1970, 15 U.S.C. § 78aaa et seq. (SIPA)), на 500 000$.

Низкие налоги
Граждане РФ платят также 13 процентов дохода от прибыли. 10 % из них удерживаются в США брокером автоматически. Еще 3% надо будет заплатить в РФ. Это даже ниже, чем для многих граждан США, где ставка налога достигает 35%.

Доходность
Средняя рентная доходность REIT около 4 % годовых в долларах (без учета роста стоимости активов). Конечно, вы не станните миллиардером благодаря REIT, но это надежный способ инвестирования. 

Не требует управления
Все остальные способы инвестирования в недвижимость требуют управления и контроля. Инвестору в REIT необходимо всего 1 раз в год подать онлайн декларацию 3-НДФЛ.

Недостатки

Сложность
Конечно, изначально надо будет разобраться, как инвестировать в REIT. Но после это станет одним из самых простых способов вложения в иностранную недвижимость.

Отсутствие налоговых льгот
Главный минус по сравнению прямым владением недвижимостью – это отсутствие освобождения от налога на прибыль при продаже ценных бумаг.

Например: если вы купили дом за 1 000 000 рублей, сдавали его в аренду, а через 5 лет продали его за 1 100 000 рублей, то вы не заплатите налог с дохода в 100 000 руб. от продажи дома. Если предположить, что вы сделаете то же самое с REIT, то необходимо будет заплатить 13 % от 100 000 руб. или 13 000 рублей.

Валютная переоценка
База для расчета налогов в России считается в рублях, что делает возможным ситуацию, когда вы получили убыток, но вам придется заплатить налог.

Например: вы купили ценную бумагу за 1000 $ при курсе доллара 30 рублей и продали ее за 900 $ при курсе 60 рублей. Налоговая будет считать, что вы вложили 1000 $ x 30 руб. = 30 000 рублей, а продали за 900 $ x 60 руб. = 54 000 рублей. Ваша прибыль составила 54 000 руб. – 30 000 руб. = 24 000 руб. С этой суммы будет удержан НДФЛ 13 % или 3 120 рублей.

Важное замечание: вам все равно придется платить налог с дохода, независимо от того, получен он в рублях, в долларах или любой другой валюте. В 2014 году инвесторы в Российскую недвижимость потеряли 50% стоимости в иностранной валюте и не заплатили с этого налоги. Инвесторы в недвижимость в США заработали 100 % в рублях и заплатили. Что лучше – решайте сами.

Что такое ЗПИФ недвижимости?

ЗПИФ недвижимости наиболее близкий аналог REIT в России, но со своими особенностями.

Во-первых, весь документооборот ведется на русском языке.
Во-вторых, средства инвестируются в российскую недвижимость.
В-третьих, регулируется законами России.

Преимущества

Отсутствие валютной переоценки
ЗПИФ недвижимости рублевый актив и валютная переоценка неприменима к подобным инвестициям.

Самостоятельная проверка
Вы можете самостоятельно прийти к объекту недвижимости и оценить его.  Например, по параметрам, описанным в разделе «Коммерческая недвижимость».

Низкая стоимость входа
Требования к минимальным инвестициям в ЗПИФ недвижимости варьируются в зависимости от управляющей компании. 500 000 руб. достаточно для подавляющего числа фондов.

Делимость
Аналогично REIT нет необходимости покупать или продавать весь объект. Минимальный лот зависит от правил управляющей компании.

Не требует управления
В отличие от REIT, ЗПИФ не требует совсем никакого вмешательства инвестора. Даже налог в 13 % будет уплачен управляющей компанией.

Диверсификация
Вы можете разделить инвестиции между нескольким ЗПИФ недвижимости или другими классами активов. 

Белый доход
Доход от недвижимости будет полностью легализован. Кроме того, такой доход может являться подтверждением платежеспособности для банков.

Прозрачность
Строгий контроль со стороны ЦБ, постоянная обязательная оценка состава фонда со стороны независимых оценщиков, разделение на депозитарную и управляющую компанию пресекает любое “неправильное” использование средств фонда. Также полное раскрытие всех прошлых выплат помогает оценить стабильность и надежность работы УК.

Крупные объекты
ЗПИФ недвижимости владеют объектами стоимостью несколько сотен миллионов рублей, что, как правило, недоступно для большинства инвесторов.

Низкая волатильность
ЗПИФ недвижимости обладают значительно меньшей волатильностью, в сравнении с REIT. В первую очередь это связано с полным отсутствием спекулянтов на российском рынке в данном секторе финансов.

Недостатки

Комиссии
Российские финансовые организации благополучно эксплуатируют нежелание граждан читать условия договоров и разбираться в комиссиях, которые часто сводят на нет всю прибыль. Тем не менее, в России уже существую фонды с приемлемыми условиями, а рынок быстро развивается.

Отсутствие налоговых льгот
Полный аналог REIT, смотри выше.

Ликвидность
ЗПИФ недвижимости не торгуются на бирже, из-за чего ликвидность хуже, чем у американского аналога REIT.

Тем не менее, скорость, с которой можно выйти из инвестиций, будет зависеть от управляющей компании(УК) и существования вторичного рынка ценных бумаг.

Так или иначе, это значительно быстрее в сравнении с прямым владением недвижимостью.

REIT или ЗПИФ?
Разобрав основные преимущества и недостатки фондов, хотелось бы отметить, что ЗПИФ хорошо подходит широкому кругу инвесторов с небольшими суммами. REIT – инструмент сложнее и подойдет для международной диверсификации инвесторам, которые не хотят владеть и управлять заграничной недвижимостью самостоятельно.

5. Настоящая доходность недвижимости

Думаю, вы заметили, что в статье обсуждался только рентный доход, а рост стоимости жилья в расчет не брался. Основная причина в долгосрочной тенденции недвижимости расти на уровне инфляции.

рост цены недвижимости

На графике выше отображен рост 10 000 $, вложенных в американскую жилую недвижимость с учетом инфляции без рентного дохода, расходов на поддержание состояния и налогов. (Согласно данным, которые публикует U.S. Federal Housing Finance Agency; [USSTHPI]) 

С 10 000 $ в 1975 году до 15 512 $ в 2018 году. За 43 года рост стоимости всего на 55 % или 1,0097 % годовых. За этот промежуток времени в США были и экономические подъемы, и финансовые кризисы. Хорошо виден ипотечный бум, который закончился крахом в 2008 году.

Подобная ситуация наблюдается во всех развитых странах. Взлеты стоимости недвижимости возможны либо в сырьевых государствах во время подъема цен на полезные ископаемые, либо в экономиках сильно опережающих среднемировые темпы роста.

Доходность недвижимости в России.

В России принято считать, что недвижимость всегда растет, и действительно, после развала СССР наблюдался быстрый подъем стоимости квартир, который закончился кризисом 2014 года.

Рост стоимости недвижимости в Москве с учетом инфляции

Для продолжения роста стоимости квадратного метра выше инфляции, В первую очередь, необходим рост ВВП и доходов населения темпами выше мирового. Оценивать перспективы ВВП России должен каждый самостоятельно.

Разумно исходить из предположения, что объект недвижимости будет в долгосрочной перспективе сохранять свою стоимость и полностью компенсировать инфляцию.

Рентный доход – это очищенный от инфляции «чистый» доход, который индексируется со временем.

Доходность недвижимости за 400 лет

Напоследок хотел бы привести отрывок из книги «Иррациональный оптимизм» Нобелевского лауреата по экономике 2013 года Роберта Шиллера.

«Есть замечательный качественный индекс цен на дома, расположенные на одном из старых каналов Амстердама — Херенграхте — за период с 1628 по 1973 г. По словам профессора Амстердамского университета Пита Айххольц, этот уникальный район позволяет построить весьма достоверный индекс цен на жилье, поскольку дома здесь за все это время практически не изменились, а информация о сделках всегда педантично собиралась и хранилась.

Этот индекс показывает, что за указанный период наблюдалось множество взлетов и падений цен на жилье. А что еще можно было ожидать от города, подарившего миру тюльпаноманию — грандиозный бум на рынке тюльпанов в начале 1600-х гг.? Согласно данным Айххольца, цены на жилье в районе Херенграхта удвоились сначала в 1628–1629 гг., а затем в 1632–1633 гг., т.е. еще до наступления пика тюльпаномании. Но до того, как цены на тюльпаны достигли в 1637 г. максимального значения, цены на жилье откатились практически до уровня 1628–1629 гг.

Безусловно, рынок жилья был в то время волатилен. Но после коррекции индекса на инфляцию за весь этот период мы увидим, что общее увеличение цен не столь значительно. С 1628 по 1973 г. ежегодный прирост стоимости жилья в районе Херенграхта в реальном выражении составил всего 0,2 %. Реальная цена на жилье почти удвоилась, но для этого ей понадобилось 350 лет.»

Оцените статью
4.6/5

Иррациональный оптимизм

Автор книги Роберт Дж. Шиллер, один из лауреатов Нобелевской премии по экономике 2013 года. Заблаговременно распознал пузырь доткомов, который лопнул в 2000 году и пузырь на рынке недвижимости в США  закончившийся кризисом 2008 года.

Методика оценки фондового рынка и недвижимости, разработанная Робертом Шиллером, позволяет в долгосрочной перспективе корректировать ожидаемую доходность активов.

Закрыть меню